物業買賣及按揭：常見問題
物業買賣、按揭、轉名及居屋相關法律服務。
補地價與印花稅豁免
我辦理繼承居屋轉名時，是否必須先補地價？這類轉名手續需要向稅務局繳交高額從價印花稅嗎？
毋須即時補地價：按照現行法例，因業主去世而由遺產執行人依遺囑或《無遺囑者遺產條例》轉名予合法受益人，屬於非金錢代價的業權更替，毋須先行向房委會補地價。 印花稅豁免（Ad Valorem Stamp Duty）：依照法例經由法院遺產承辦文件及允准契（Deed of Assent）轉讓遺產予法定繼承人，一般可獲稅務局豁免從價印花稅（僅需繳付固定象徵式文書印花稅），有助減輕繼承人的初始資金負擔。
繼承物業的按揭與罰息負擔
我繼承的居屋目前仍有銀行按揭尚未還清，我接管業權後，原有的按揭貸款和政府擔保會如何處理？
業主離世後，原按揭貸款不會自動註銷。在辦理遺產承辦期間，繼承人或遺產管理人應通知承按銀行，並繼續依期供款，避免單位因欠供而觸發斷供違約條款。 房委會就居屋向銀行提供的財政保證在辦理遺產轉名時一般會維持有效。繼承人完成房屋署批文及辦妥法定轉名手續後，須經由律師樓向銀行辦理按揭轉移或重新承造按揭（Novation / Remortgage），將借款人責任正式轉到新業主名下。
繼承人資格與雙重房屋福利限制
我如果想繼承已故家人的未補地價居屋，我本身是否必須為該居屋的已登記家庭成員？如果我手上已經持有公屋或居屋，會否受影響？
非居屋名冊成員亦可繼承：在遺產繼承個案中，房屋署一般豁免「必須為該單位已登記家庭成員」的限制，合法的法例繼承人即使未曾於該居屋戶籍內居住，亦有權申請承繼。 雙重房屋福利限制：若繼承人本身已是公屋租戶或另一間未補地價資助房屋（居屋／綠置居）的業主，受「不得享有雙重房屋福利」政策規管，繼承時必須作出取捨（例如交還原公屋戶籍，或在指定限期內轉讓原居屋）。若繼承人僅持有私人物業，一般不會阻礙其按遺產承繼該未補地價居屋，但日後轉售或使用仍受居屋轉讓限制約束。
聯名共有（長命契）與遺囑分配衝突
我和已故長輩當年是以「聯名」買入居屋，但長輩在遺囑中註明將其份額留給其他親屬，我能否取得全數業權？
視乎當初在樓契上的聯名形式： 聯權共有（Joint Tenants，俗稱長命契）：適用普通法下的「尚存者承繼權」（Right of Survivorship）。當其中一方離世，其業權份額會自動歸於在生的另一名聯名業主。即使死者在生前立有遺囑，遺囑亦不能凌駕長命契的法律效力。在生業主只需經律師在土地註冊處登記死亡證（辦理「死信」），即可成為唯一業主。 分權共有（Tenants in Common）：各自擁有獨立比例的份額（居屋較罕見，須房署批准），死者的份額才會按照遺囑內容或無遺囑繼承法分配。
未補地價居屋的法定繼承程序
家人過身後留下一間未補地價的居屋，我可以像私樓一樣直接到土地註冊處轉名繼承嗎？當中有什麼法定程序？
不能直接辦理更名。未補地價居屋受《房屋條例》規管，繼承程序比一般私人住宅物業多出一重房屋署審批手續： 高等法院遺產承辦處：遺囑執行人或遺產管理人須先向高等法院取得遺囑認證（Probate）或遺產管理書（Letters of Administration）。 向房屋署申請轉讓批文：取得法院文件後，須向房屋署遞交「更改業權申請書」，連同法庭令狀、死亡證等文件，申請署長批准以遺產形式轉名。 律師樓簽署轉讓契：房署批出《業權轉讓同意書》後，由事務律師樓起草並簽立「轉讓契據／允許契據（Deed of Assent）」，並呈交土地註冊處登記，正式確立繼承人業權。
轉讓限制與補地價法律程序
我買入這間一手新居屋後，如果將來我想把單位放租賺取租金，或者直接在私人市場轉售，法律上有什麼限制管束我？
居屋附帶法定轉讓限制條款： 未補地價前出租屬違法：居屋在未繳付補價前，出租或企圖出租單位均屬違反《房屋條例》，屬於刑事罪行。 轉讓年期限制：近年推出之一手居屋，一般受嚴格的轉售限制（例如首 5 年或 15 年內，轉讓對象及市場均受房屋委員會設籍限制）。 補地價程序：在限制期屆滿後，業主如欲在自由市場轉售或出租，須向房屋署申請評估補價金額，繳付補地價費用並取得房署發出的《解除轉讓限制證明書》（Certificate of Removal of Alienation Restrictions），經律師辦理土地註冊後，物業方變為私樓性質。
關鍵日期、入伙與正式成交
我買入的一手居屋是樓花，如果交樓及入伙日期一再延遲，我有權單方面取消交易並要求房委會全數退還訂金給我嗎？
居屋買賣合約內列明「預計關鍵日期」（Estimated Material Date）。若因惡劣天氣、不可抗力等法定認可原因，認可人士（Architect）有權延展關鍵日期。 只有當工程延誤超過合約允許的寬限期及法例要求時，買方才享有法定終止合約權利。在未符合法定撤銷條款前，買家如單方面拒絕成交，將被沒收全部已付訂金，甚至可能被追討違約損失。買家遇有落成爭議，應即時向代表律師查詢法律後果。
業主命名與聯名業權問題
我是以家庭名義申請一手居屋的，簽約時我可以安排哪些家庭成員作為登記業主？日後我可以隨時辦理「甩名」轉讓給我家人嗎？
登記限制：一手居屋的註冊業主必須是申請表上的申請人或年滿18歲的認可家庭成員。房委會一般容許申請人與其中一名家庭成員以「聯名」（如聯權共有 Joint Tenants）形式登記。 日後轉讓限制：居屋受《房屋條例》嚴格規管。如日後因結婚、移民或家庭變故欲辦理「除名／轉名」（甩名），必須先取得房屋署署長的事先書面批准，一般僅限於離婚、移民、破產或重病等特殊情況，手續亦必須經由律師行依法辦理轉讓契據。
獨立律師代表與按揭安排
既然我買的一手新居屋是由房委會出售，我是否還需要自己聘請代表律師？律師會如何協助我處理銀行按揭？
房委會有其代表律師，買家有權亦建議聘請獨立的買方代表律師以保障個人權益。 審查合約與轉讓文件：買方律師負責查核樓契條款、確保業權清晰，並安排簽署法定轉讓契（Assignment）及地契相關法律文件。 按揭手續（Mortgage Deed）：一手居屋獲政府財政擔保，銀行一般可提供最高 90%（白表）或 95%（綠表）按揭。但買家仍須透過律師樓向銀行辦理按揭契據，律師樓會協助向土地註冊處註冊抵押權益。
揀樓當日簽訂「買賣協議」及落訂
我抽中了一手新居屋並獲安排揀樓，當天在房委會簽署臨時文件時，我需要準備及支付多少訂金？
買家在房屋署居屋銷售小組選定單位當天，須即時簽署買賣協議臨時文件並繳付定金（俗稱「細訂」）： 綠表買家：樓價的 5%； 白表買家：樓價的 10%。 訂金通常須以銀行本票形式支付予「香港房屋委員會」。完成揀樓後，房委會會指定限期委派或由買家自行委託獨立事務律師樓辦理其後的正式買賣合約及法定轉讓契（Assignment）。